Fastighetsjuridik – Besiktningsmannens uppdrag

Kristoffer Hedin Managing Partner på Hedins Juristbyrå.

Vad som utgör ett fel i en fastighet skiljer sig inte sällan åt från fall till fall. I regel måste ett fel vara att anse som dolt för att kunna göras gällande gentemot säljaren. Vad som utgör ett dolt fel beror på flertalet olika faktorer som exempelvis vad som framgår av köpehandlingarna, omständigheter vid köpet och fastighetens skick.

Text:  Kristoffer Hedin Managing Partner på Hedins Juristbyrå

En överlåtelsebesiktning tar sikte på att bedöma en fastighets skick inför en överlåtelse. Besiktningen kan utföras på uppdrag av ägaren (säljaren) eller någon som överväger att köpa fastigheten (köparen). Säljare och köpare kan även låta utföra varsin besiktning av fastigheten.

Skäl för en säljare att beställa en överlåtelsebesiktning är bland annat att den möjliggör en tydlig avtalad riskfördelning mellan lika informerade parter till undvikande av framtida tvister. Det som framgår av överlåtelsebesiktningen kan köparen inte göra gällande som ett dolt fel gentemot säljaren. Anmärkningar som framhålls i besiktningsprotokollet kan dessutom utvidga köparens undersökningsplikt vilket gör det svårare för köparen att göra gällande dolda fel mot säljaren. Samtidigt kan en besiktning som innehåller många anmärkningar om fel eller brister föranleda en lägre köpeskilling eller eventuellt avskräcka köpare från att fullfölja ett köp.

Det som en köpare enligt 4 kap 19 § Jordabalken (1970:994) (cit. JB) ska upptäcka vid en okulär besiktning för att uppfylla sin undersökningsplikt ska också besiktningsmannen upptäcka. Syftet med en överlåtelsebesiktning på köparens initiativ är således att besiktningsmannen då ska utföra en besiktning så att den svarar mot de uppmärksamhetskrav som gäller för en fastighetsköpares undersökningsplikt enligt JB. Besiktningen ersätter emellertid inte köparens undersökningsplikt. Anmärkningar i besiktningsprotokollet innebär istället ofta att köparen åläggs en fördjupad undersökningsplikt.

Ett annat skäl till varför köparen kan vilja beställa en egen besiktning är att denne då har ett avtalsförhållande med besiktningsmannen och därmed något tydligare kan rikta skadeståndsanspråk mot besiktningsmannen om denne varit vårdslös vid utövande av sitt uppdrag. Det kan exempelvis vara fallet om besiktningsmannen underlåtit att upplysa om brister på fastigheten som denne borde ha upplyst om. För att rikta skadestånd mot besiktningsmannen krävs att det finns ett orsakssamband mellan vårdslösheten och den skada som köparen drabbats av. Skadan kan exempelvis vara att köparen förvärvat fastigheten till ett högre pris än vad denne hade gjort om denne hade känt till bristerna.

Friskrivningar och ansvarsbegränsningar

Besiktningsmannens ansvar kan begränsas i avtal exempelvis på så sätt att dennes skadeståndsplikt är begränsat till ett i förväg bestämt maxbelopp. Enligt svensk rättstradition har friskrivningar från ansvar normalt inte ansetts kunna göras gällande vid grov vårdslöshet. Detta har emellertid förändrats sedan tillkomsten av 36 § Avtalslagen (Lag 1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område) (cit. AvtL). Tillämpning av 36 § AvtL ger möjlighet till en mer flexibel tillämpning och helhetsbedömning i det enskilda fallet där det exempelvis kan tas hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden, om någon part har haft en underlägsen ställning eller är särskilt skyddsvärd samt omständigheter i övrigt. 

I NJA 2017 s. 113 meddelade Högsta domstolen (cit. HD) prövningstillstånd där frågan gällde i vad mån en avtalad ansvarsbegränsning för  besiktningsmannen skulle anses vara tillämplig eller om villkoret var oskäligt och skulle jämkas med stöd av 36 § AvtL.

I målet hade köparna tagit över säljarens beställda och utförda överlåtelsebesiktning där det visade sig att besiktningsmannen underlåtit att upplysa om brister i fastigheten. Köparna riktade ett skadeståndsanspråk mot besiktningsmannen motsvarande den skada de drabbats av. Besiktningens avtalsvillkor begränsade emellertid besiktningsmannens ansvar till ett visst belopp som långt understeg köparnas skadeståndskrav. HD ansåg vid en helhetsbedömning att det inte fanns tillräckliga skäl för att jämka ansvarsbegränsningen och köparna fick enbart rätt till en viss del av det yrkade skadeståndsbeloppet. I domstolens bedömning togs bland annat hänsyn till att besiktningsmannens uppdragsgivare vid tiden för besiktningen var säljaren, som får antas ha haft en helt annan och bättre kunskap om fastigheten än köparna och som dessutom tillsammans med slutbesiktningsmannen var närvarande vid besiktningen. Genom att köparna nöjde sig med att ta över en av säljaren beställd, och i dennes intresse utförd, överlåtelsebesiktning i stället för att anlita en egen besiktningsman, ansågs köparna inte gjort vad de hade kunnat göra för att undvika eller i allt fall minska den köparrisk som följer med riskfördelningen enligt 4 kap 19 § JB. Köparna hade således inte fog för att sätta samma tillit till det övertagna besiktningsprotokollet som till ett besiktningsprotokoll som de hade beställt själva vilket i sin tur hade betydelse för frågan om besiktningsmannens ansvarsbegränsning skulle jämkas eller inte. Mot bakgrund av HD:s bedömning i nämnda rättsfall hade det varit till fördel för köparna att anlita en egen besiktningsman.